房屋意外事件屡见不鲜： 自建房倒塌、燃气爆炸受损、违规装修破坏结构，还有住房面临日益老化。 如何让房屋也能“老有所依，财有所保”受到越来越多的重视。

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近日，住建部部长倪虹与中国银行交流时指出，要“探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障”；两天后，倪虹在最新撰文中再提“研究建立房屋体检、养老、保险三项制度”。事实上，在2022年长沙自建房坍塌事故后，房屋养老金制度在多个场合屡被提及，监管部门相关表态愈发密集。

如何理解房屋养老金制度？资金从哪儿来，又会用到哪些场景去？将对哪些行业产生影响，保险如何嵌入？现有的房屋综合安全保险“家财险”会否迎来爆发？

“要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。”、“研究建立房屋体检、养老、保险三项制度，为房屋提供全生命周期安全保障，让人民群众的居住生活更加舒适美好。”6月末，倪虹在三天内两次谈及房屋安全问题，并提到房屋养老金制度。

这并不是一个新词。2022年4月长沙自建房坍塌事故后，住建部在次月部署开展全国自建房安全专项整治时就提出，要研究建立房屋养老金制度，更好地解决既有房屋维修资金来源问题；同月，国办印发的《全国自建房安全专项整治工作方案》再次强调，要研究建立房屋定期体检、房屋养老金和质量保险等制度。今年全国两会期间，多份代表委员的提案议案也就房屋养老金制度展开探讨。

不难看出，房屋安全问题正受到越来越多的重视。一方面，这与房屋安全事件频发不无关系，近一年就有长沙自建房坍塌、银川烧烤店爆炸、哈尔滨一户砸墙全楼受损等高风险事件发生，加强房屋管理的重要性不言而喻；另一方面，诸葛数据研究中心高级分析师陈霄表示，当前全国重点城市已迈入存量房时代，大量老旧小区面临维护更新问题，墙体结构安全隐患、屋面渗漏、外墙脱落、设施设备老化等房屋安全隐患问题日渐突出。

我国存量房规模有多大？广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍的数据显示，目前我国有500亿平方米住宅，其中大约300亿平方米是在上世纪建设的。另一组市场数据显示，城市存量住宅中，15年以上楼龄占比超35%且20年以上楼龄占比超20%的城市共有12个，均为发展起步较早的重点一二线城市。其中，上海、济南、北京这三个城市20年以上房龄的老旧小区占比分别达到61%、49%、47%。

对房屋安全问题的重视已体现在老旧小区改造上。继2017年在15个城市开展老旧小区改造试点后，2019年，城镇老旧小区改造全面推进。『A智慧保』据住建部发布的数据统计，2019-2022年，全国实际新开工改造城镇老旧小区共16.74万个，惠及居民近3000万户。改造内容主要包括屋面防水、外墙粉刷、消防和燃气管网等基础设施升级，以及小区照明、绿化、垃圾分类等方面的完善，兼顾居民安全和舒适度需要。

“房屋基础及结构修缮、外墙渗水修补、消防及电梯设施更新等较大规模的维修工程，动辄需要数百万元甚至数千万元维修费用，老旧小区现有的维修资金难以满足。”今年全国两会期间，全国人大代表、南京地铁集团有限公司董事长佘才高称，南京有约三成的房屋未归集维修资金，已归集维修资金且当前有结余的老旧小区中，有28%的小区余额低于10万元，明显存在资金缺口。

陈霄表示，鉴于存量房规模庞大，现有住宅专项维修基金远不能满足需求，市场亟需建立完善的制度，为老旧小区提供“养老保障”。李宇嘉进一步称，房屋性能也关系到房地产存量信贷质量的好坏，房屋维护得好，房价就可以得到支撑，存量房贷的不良率也会保持在较低的水平。

由此可见，房屋养老金制度是要补充公共维修基金缺口的，而这一制度的“钱从哪儿来，具体用到哪儿去”，也是业内关注的首要问题。

『A智慧保』注意到，在2019年全面推进城镇老旧小区改造的通知中，住建部就提出，采取“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”等多渠道筹集改造资金。

此外，浙江宁波、安徽滁州等地已出台房屋养老金管理办法。以今年4月宁波出台的新版“房屋养老金”管理办法为例，其专业名称是“物业专项维修资金”，由业主交存，未出售的物业由建设单位交存。

在李宇嘉看来，房屋养老金制度可以像个人养老金制度一样，建立“三支柱”。第一支柱是公共维修基金，由全体业主归集并所有；第二支柱类似企业年金，如一定比例土地出让金、财政奖补；第三支柱是商业性质房屋养老金，包括房屋综合安全保险以及商业性房屋养老补充。

第二种资金来源在今年全国两会期间也被谈及。全国政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强在递交的一份提案中建议，每年从当年土地出让收入（地价款）或净收益（出让收入减去出让成本）中提取一定的比例，例如按照土地出让收入5%以上或者土地出让净收益20%以上计提，作为房屋养老金。财政部此前公布的数据显示，2022年我国国有土地使用权出让收入6.69万亿元，若以5%计提比例计算，涉及资金约3300亿元。

“在6月末住建部与中国银行交流时，提出探索建立房屋养老金制度，或也传递出未来可能由政银合作方式，探索房屋养老金制度推进实施。”陈霄猜想道。

归集到资金后，还需明确房屋养老金的使用范畴。柴强建议，利用房屋养老金开展房屋定期体检，为老房子“治病”，实现房屋的安全检测、紧急情况排险以及意外风险保障，形成房屋安全长效机制。易居研究院研究总监严跃进从具体场景展开称，例如小区的燃气爆炸、房屋漏水、房屋承重墙问题、加装电梯等，都涉及房屋管理内容，进而涉及到资金问题。

虽然房屋养老金制度这一顶层设计还未出台，相关细则也待明确，不过目前存量住宅并非完全“老无所依，财无所保”， 作为财险传统“老三险”之一的家财险，就是一种房屋综合安全保险形式。

近年，家财险业务随着居民家庭财产风险保障意识提升、保险公司发力非车险等因素呈爆发式增长，2022年同比增长达67.2%，是保费同比增速最高的险种。人保财险、平安财险、众安保险、泰康在线、京东安联等公司都推出过相关产品。

目前市面上家财险的保障情形与前述建议中部分重合。例如人保财险推出的家庭财产综合保险，承保火灾、盗抢、水管漏水造成的室内损失，还有地震保障；平安财险家财险的保障范围覆盖房屋主体、房屋装修、室内财产、室内盗抢保障、水暖管爆裂损失等；泰康在线的高端家财险除了承保雷击、暴雨、洪水等12种自然灾害造成的房屋标的损失，还可选择投保地震责任，最高保障额度达7200万元。

除了保险公司外，一些地方政府也在积极尝试利用商业保险分散房屋经济损失。近年普惠型家财险在成都、天津、重庆、宁波、云南等多地“开花”。保障范围除上述灾害带来的家庭财险损失外，还增加了上门开锁、马桶疏通等增值服务，采取“保险+服务”的思路。在运营方面也区别于传统家财险，一般由多家财险公司共同承保风险，共同推广销售并提供理赔。

虽然家财险近年势头很猛，但在我国还有很大发展空间。截至2022年底，我国发展了约40年的家财险，在国内保费市场份额中占比尚不足1%，近十几年的投保率也一直徘徊在10%以内，远低于发达国家70%以上的普及率。

据瑞士再保险6月初发布的一份调研显示，在对三个一线城市共1350名消费者进行的调研中，近四成消费者并不知道可以通过保险来解决房屋及设备质量问题。从现有家财险产品设计看，部分产品的保障范围尚不包括自建房，费率制定也没有明显差异化，这些都有待进一步完善。

房屋养老金制度城市试点或已在路上。今年5月，住建部房地产市场监管司在南京调研探索开展房屋养老金制度试点相关工作并召开座谈会。与会人员围绕建立房屋养老金制度的必要性、可行性，及住宅专项维修资金管理使用过程中存在的问题进行了交流。

严跃进认为，房屋养老金制度的建立将创造许多新商业机会，保险机构、物业公司和建筑企业等都应积极关注，以更好地开展相关业务。瑞士再保险认为，随着中国住房市场进入高质量发展期、居民对居住安全关注上升，以及各险企对非车险业务的挖掘，家财险正在成为财产险的一大发展热点，市场潜力巨大，未来发展方向将主要集中在产品升级、增值服务和渠道整合三大方面。一位财险业资深人士也表示，家财险应注重个性化定制、注重全面保障范围，以及简化的理赔流程和更高效的服务。

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